Özet

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun¹ (“TBK”) 357. maddesi uyarınca ürün kirası, kiraya verenin kiracıya hem kullanım hem de yararlanma hakkını devrettiği ve kira bedelinin doğrudan elde edilen ürünlere bağlandığı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Çalışmada, ürün kavramı, ürün kirasına konu olabilecek hak ve mallar ile işletme ruhsatı, demirbaşlar ve ticari itibar gibi unsurların kiracıya devrinin önemi ele alınmaktadır. Ayrıca TBK m.362 ve devamı hükümlerine göre ürün kiralarında fesih, yenileme ve olağanüstü fesih şartları; kiracının iflası veya ölümü gibi özel sona erme halleri açıklanmaktadır. Çalışma, mevzuat, doktrin ve Yargıtay içtihatları ışığında konuyu inceleyerek, çatılı işyerleri bakımından ürün kirası rejiminin sınırlarını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

Anahtar Kelimeler: Ürün Kirası, Hasılat Kirası, Çatılı İşyeri ve Konut, Kira, Kira Sözleşmesi, Fesih, Tahliye

I. GİRİŞ

TBK, kira sözleşmelerini adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün (hasılat) kirası olmak üzere üç ana başlıkta düzenlemektedir. TBK m.357-378 arasında yer alan ürün kirası hükümleri, tarihsel olarak tarımsal üretim, maden işletmeleri veya balıkhane kiralamaları gibi alanlarda uygulanmakla birlikte, günümüzde ticari hayatın gelişmesiyle özellikle yüksek ciro potansiyeline sahip restoran, kafe, turizm işletmesi ve alışveriş merkezi mağazaları çatılı işyerleri bakımından da uygulanabilir hale gelmiştir.
Özellikle çatılı işyerlerinin ürün kirası kapsamında kiralanması, işletmenin fiziksel alanının yanı sıra işletme ruhsatı, demirbaşlar ve müşteri çevresi gibi unsurların devrini de içerdiğinden, klasik kira sözleşmelerine kıyasla daha karmaşık bir hukuki yapı ortaya çıkarır. Bu bağlamda, ürün kirasının konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruma hükümleriyle ilişkisi, taraflar arasındaki güç dengesi ve fesih imkanlarının sınırları önem kazanmaktadır.

II. ÜRÜN KİRASININ HUKUKİ KAPSAMI VE ÇATILI İŞYERLERİ BAKIMINDAN UYGULAMA

TBK m.357 uyarınca göre ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanımını ve ondan elde edilen ürünleri belirli veya belirlenebilir bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. İlgili maddede yer alan tanım, ürün kirasının hukuki kapsamını kavramaya yarayacak iki temel unsuru ortaya koymaktadır: kullanım hakkının yanı sıra yararlanma hakkının da kiracıya devri ve kira bedelinin doğrudan elde edilen ürünlerle ilişkilendirilmesi. Bu doğrultuda ürün kirası ilişkisinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu söylemek mümkün olacaktır.

Ürün kirası ilişkisine konu olan ürünün ise ekonomik anlamda bir şeyin amacına uygun olarak kullanılması ile sağlanan her türlü verim olarak tanımlanması mümkündür. Ürün kirasının konusunu hukuki ürün getiren hakların ve malların oluşturması mümkün olduğu gibi tarımsal ürün getiren arazilerin ve işletmelerin de ürün kirasına konu olması mümkündür².

Esasen çatılı işyeri olarak nitelendirilen işletmeler bakımından ürün kirası, sadece mekânın değil; mekânın demirbaşlarının ve mobilyalarının, işletme hakkının, müşteri portföyünün, ticari itibarı oluşturan unsurların ve özellikle işletme ruhsatının kiracıya devrini içerir. Zira işletme ruhsatı, kiracının faaliyeti kendi nam ve hesabına yürütebilmesi, ürünlerden bağımsız şekilde faydalanabilmesi ve işletmeyi faal hale getirebilmesi için zaruret teşkil etmektedir³. Yargıtay, işletmenin ürün kirası kapsamında kiralanıp kiralanmadığını incelerken (i) kiralanın demirbaşlar ve işletme ruhsatıyla beraber teslim edilmesi, (ii) kira bedelinin aylık cironun belirli bir bölümü olarak kararlaştırılması hususlarının mevcut olup olmadığı kriterlerini esas almaktadır.  Yargıtay’ın istikrarlı görüşü kira bedelinin ciro üzerinden belirlenmesinin tek başına ürün kirası ilişkisinin mevcudiyetini kabul etmek için yeterli olmadığı yönündedir⁴. Yargıtay içtihatları incelendiğinde işletme ruhsatının devrinin yapılmaması durumunda kira bedelinin ciroya endekslenmiş olmasına rağmen sözleşmenin ürün kirası olarak nitelendirilemediği görülmektedir.

Kira sözleşmelerinin ürün kirası hükümlerine tâbi olabilmesi için işletme ruhsatının devrinin zorunlu tutulması doktrinde eleştirilere yol açmaktadır, zira TTK bakımından işletme ruhsatının varlığı işletme faaliyetinin gerçekleşmesi bakımından zorunlu bir unsur değildir. Zira böyle bir durumda ürün kirası sözleşmesine içtihat yoluyla kanunda olmayan bir unsur eklenmiş olmaktadır. Çalışmamız kapsamında Yargıtay’ın taksi plakası kiralamalarında gösterdiği, fiili ilişki ürün kirası iken sırf ruhsat devrinin gerçekleşmemiş olmasının o ilişkiyi ürün kirası olmaktan çıkarmayacağına yönelik isabetli ve istikrarlı tutumun⁵, işletme kiraları bakımından da uygulanması gerektiği görüşündeyiz.

III. ÜRÜN KİRALARININ FESHİ

Ürün kirası sözleşmelerinde fesih, TBK m. 362 ve devamındaki hükümlerde düzenlenmiş olup belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ikili bir ayrıma gidilmiştir. Her iki sözleşme türü için de kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Belirli süreli ürün kiralarında sözleşme, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer ve ayrıca fesih bildirimi gerekmez. Ürün kirası sözleşmelerinde açıkça veya zımnen yenileme yapılmadığı takdirde sözleşme kendiliğinden sona ermektedir⁶. TBK m.367/2 ise yenilemeyi genel hükümlerin aksine belirsiz süreli değil bir yıl için geçerli kabul etmektedir. Dolayısıyla kiralayanın sözleşmenin zımnen yenilendiğine ilişkin iddiaları yalnızca bir yıl için geçerli olabilecektir ve bu doğrultuda kiraya verenin tahliye kabiliyetinin oldukça güçlü olduğunu söylemek mümkündür.

Taraflar ürün kirası sözleşmesini akdederken herhangi bir süre belirlemesi yapmamış ise sözleşme belirsiz süreli kabul edilmektedir. TBK m.368 uyarınca belirsiz süreli ürün kirasında, sözleşme veya yerel âdetle farklı bir fesih bildirim süresi kararlaştırılmamışsa, taraflardan her biri, en az altı aylık bir bildirim süresine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Fesih bildiriminin, kira yılının bitiminden en az altı ay önce yapılması gerekir. İlaveten, kanun koyucu TBK m.369 ve devamında ürün kirasında olağanüstü fesih başlığı altında öncelikle önemli sebeplerin varlığı halinde olağanüstü feshi düzenlemiştir. Daha sonra olağanüstü feshin özel görünümü olarak kiracının iflası ile ölümü hallerine yer vermiştir⁷.TBK m.370 uyarınca kiracının iflası halinde kiracı veya kiraya verenin herhangi bir fesih bildiriminde bulunmasına gerek olmaksızın iflasın açıldığı anda sözleşme sona erer. Ancak kiracının, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvenceyi vermesi halinde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmesi imkânı tanınmıştır. Kiracının ölümü halinde ise kiracının mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.

IV. KONUT VE ÇATILI İŞYERİNİN KİRALANMASINA İLİŞKİN FESİH VE TAHLİYE HÜKÜMLERİNİN ÜRÜN KİRASINDA UYGULANABİLİRLİĞİNE İLİŞKİN GÖRÜŞLER

TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Görüldüğü üzere kanun koyucu konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kiracıyı koruyucu şekilde sözleşmenin uzamasını kiracının bildirimde bulunmaması şartına bağlamakta, ürün kirasında ise sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir.

TBK m.352 uyarınca ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Ürün kirasında ise, bildirim sürelerine uymak kaydıyla; her kira yılı için sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün olmakla beraber kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi durumunda tarafların her zaman olağanüstü fesih hakkı mevcuttur.

İlaveten, konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Ancak çalışmamızda belirtmiş olduğumuz üzere ürün kiralarında kiracının ölümü halinde kiraya verenin ve mirasçıların bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür.

Çatılı işyerlerinin ürün kirası kapsamında kiralanması halinde fesih ve tahliye imkanlarının uygulanabilirliği ise ayrı bir değerlendirme gerektirir. Doktrinde bir görüş, bu sözleşmelerin tamamen ürün kirası hükümlerine tabi olacağını, TBK m.346 ve devamında konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenen sınırlandırıcı hükümlerin uygulanmayacağını savunur⁸. Diğer görüş ise, çatılı işyeri niteliği sebebiyle kiracıyı koruyan hükümlerden bir kısmının kıyasen uygulanabileceğini ileri sürer⁹.

Çalışmamız kapsamında katıldığımız görüş, çatılı işyerlerinin ürün kirası kapsamında kiralanması halinde sözleşmenin tamamen ürün kirası hükümlerine tabi olması gerektiğidir. Zira kiraya verenin ticari ve organizasyonel anlamda ilave sorumluluklar üstlenmiş olması, çatılı işyerini demirbaşlar bakımından işletmeye hazır bir hale getirmiş olması ve işyerinin işletme ruhsatını dahi alarak kiralayana devretmiş olması nedeniyle kira ilişkisi bakımından üstlendiği yükümlülüklerin standart bir çatılı işyeri kira ilişkisine kıyasla daha ağır olduğu anlaşılmaktadır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin TBK kapsamında kiracıyı koruyucu hükümler; kira ilişkisinde kiracının kiraya verene kıyasla daha güçsüz konumda olması ve korunmaya ihtiyacı olduğu esasına dayanmaktadır. Ancak çatılı işyerlerinin ürün kırası kapsamında kiralanması durumunda kiracının kiraya verene karşı daha güçsüz durumda olduğunu söylemek mümkün olmayacaktır. Yargıtay’ın da görüşü ürün kiralarında kiracının zayıf konumda olmadığı yönündedir¹⁰.

V. SONUÇ

Çatılı işyerlerinin ürün kirası kapsamında kiralanması, kiraya verenin yalnızca fiziksel mekânı değil, işletmenin faaliyetine doğrudan etki eden ruhsat, demirbaş ve müşteri çevresi gibi unsurları da kiracıya devrettiği karmaşık bir hukuki ilişki yaratmaktadır. Fesih ve tahliye bakımından ise, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı rejimler öngörülmekte, kiracının iflası veya ölümü gibi özel durumlarda olağanüstü fesih halleri uygulanmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kiracıyı koruyucu hükümlerin; taraflar arasındaki hukuki ilişki daha dengeli bir yapıya sahip olduğu ürün kirası sözleşmelerinde kiracının zayıf taraf olarak değerlendirilmesi mümkün olmadığından uygulanmaması gerektiğini ve tarafların sözleşme serbestisi kapsamında ticari ilişkilerine saygı gösterilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Kiraya verenin üstlendiği ek yükümlülükler ve ticari sorumluluklar dikkate alındığında, ürün kiralarının hukuki çerçevesi taraf iradelerinin serbestçe belirlenmesine imkân tanımakta ve ticari hayatta esneklik sağlamaktadır.

References

---

1. 04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmî Gazete ↩︎
2. Gözdenur Güllü İmamoğlu, Ürün Kirası, 2025, s. 27-28 ↩︎
3. Mustafa Koca, Türk Hukukunda Ürün Kirası, 2016, s. 16 ↩︎
4. Yargıtay 6. HD., 24.11.2014 tarihli, 2014/11996 E., 2014/12899 K. sayılı kararı ↩︎
5. Yargıtay HGK., 03.05.2023 tarihli, 2022/583 E., 2023/419 K. sayılı kararı ↩︎
6. Şeyhmus Darcan, Ürün Kirası Sözleşmesi, 2020, s. 194 ↩︎
7. İmamoğlu, a.g.e, s. 192 ↩︎
8. İmamoğlu, a.g.e, s. 91 ↩︎
9. Darcan, a.g.e, s. 196 ↩︎
10. Yargıtay HGK., 14.04.2004 tarihli, 2004/11-222 E., 2004/222 K. sayılı kararı ↩︎